Pred kratkim smo v redakcijo prejeli elektronsko pošto bralca, ki se je pred nakupom novega stanovanja neprimerno zavaroval pred gradbenimi napakami. Zaradi vrste manjših in večjih gradbenih napak je želel uveljavljati garancijo, na katero pa so se gradbeniki bolj ali manj požvižgali. Sledil je niz dolgotrajnih tožb na sodišču, ki pa žal ni obrodil sadov. Bralec je tako moral vložiti veliko časa, energije in denarja za popravilo nečesa, kar je že pošteno plačal. Podajamo nasvete, ki vam bodo pomagali pri izogibanju tovrstnih napak ter vam uveljavljanju morebitne garancije po nakupu novogradnje.

Iz več različnih nepremičninskih agencij so nam sporočili, da sprva pred sklenitvijo prodajne pogodbe preverite, ali je prodajalec novogradnje lastnik zemljiške parcele ali vsaj imetnik stavbne pravice. To je namreč pomembno zaradi izdanega gradbenega dovoljenja, saj prodajalec novogradnje z vami ne sme skleniti prodajne pogodbe, če ti osnovni pogoji niso izpolnjeni. V primeru morebitnih gradbenih napak v stanovanju zakon omogoča raznolika jamstva. V prodajni pogodbe se natančno opredeli, v kakšnem stanju kupec prevzame novo stanovanje. Pri tem je koristno vedeti, da kupcu po zakonu ni potrebno plačati zadnjih deset odstotkov kupnine, vse dokler mu ni omogočen temeljit pregled novogradnje, s katerim preveri, če se prodajalec novogradnje drži pogodbenih obveznosti.

Kaj je skrita napaka?

Skrita napaka je tista napaka, ki je ni bilo mogoče opaziti med običajnim pregledom pri prevzemu stanovanja, temveč se pokaže šele kasneje. To je lahko premajhna izolacija, parket, ki tekom uporabe odstopi, nepravilni tlaki v kopalnici itd. S pravnega vidika je bistveno, da o taki napaki kupec prodajalca obvesti v osmih dneh, potem ko jo je opazil. V nasprotnem primeru kupec izgubi to pravico in vse stroške nosi sam. v praksi pa so poznane tudi tako imenovane očitne napake, to so napake, ki jih lahko skrben človek s povprečnim znanjem in izkušnjami opazil že pri običajnem pregledu stvari.

Ker pa se nepremičninska panoga in vsi udeleženci v njej nahajajo v težkih časih, je skrb marsikaterega kupca morebiten stečaj prodajalca. Prav zato je priporočljiva posebne vrste garancija za vračilo kupnine, kjer se kupec zavaruje pred likvidnostnimi tveganji prodajalca. Tako je dvom o nevračilu kupnine zaradi morebitnega stečaja prodajalca odveč.

Kako se na pravilen način lotiti postopka reklamacije?

Jelka Slatinšek iz nepremičninske agencije ES-TE svetuje, da takoj, ko kupec ugotovi gradbeno napako, mora o tem obvestiti prodajalca, toda najkasneje v dveh mesecih od dneva obstoja napake. O napakah je potrebno prodajalca obvestiti pisno, najboljše da kar iz priporočeno pošto. V pismu mora kupec čim bolj natančno opisati odkrite napake in prodajalca pozvati, da napake odpravi. Prodajalec mora v petnajstih dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino in kupcu v naslednjih petnajstih dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako ter način odprave napake. Prodajalec mora napako odpraviti najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki.

Jelka Slatinšek  tudi opozarja, da naj bodo kupci pozorni na napake, ki bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine. V tem primeru mora prodajalec napako odpraviti nemudoma oziroma v najkrajšem možnem času. V kolikor prodajalec v roku enega meseca po prejemu obvestila o napaki kupcu ne dostavi obvestila o načinu, na katerega bo odpravil napako oziroma, če v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki ne odpravi, ima kupec na razpolago več možnosti. Lahko vztraja pri zahtevku za odpravo napak ali pa sam odpravi napako na stroške prodajalca. Ravno tako lahko zahteva tudi znižanje kupnine. Za zavarovanje svoje obveznosti mora, kot rečeno, prodajalec ob izročitvi nepremičnine kupcu izročiti nepreklicno bančno garancijo, s katero se banka zaveže, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi garancija. Rok veljavnosti bančne garancije pa mora biti najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja.