Razmere naj bi se zdaj spremenile. Tako vsaj pravi Blaž Habjan, vodja projekta Stanovanjske kooperative pri Zavodu Tovarna, ki v Slovenijo prinaša švicarski model stanovanjskih kooperativ, ki naj bi ljudem ponujale cenovno sprejemljivo pot do strehe nad glavo po njihovih željah.

Habjan pravi, da je bil povod za projekt na slovenskih tleh osebna izkušnja, ko je leta 1998 prvič preživel letni dopust pri prijateljih v squatu v Ženevi. ''Šlo je za zapuščen hotel sredi mesta, ki so ga naselili mladi angažirani posamezniki. Lastnik hotela je bankrotiral, stavba pa je bila pod hipoteko kot še mnoge druge takrat v Ženevi. Kanton je te stavbe preko kantonalne banke odkupil in jih poskušal prodati čim bližje vrednosti hipoteke. V tem ni uspel, zato so dolgo časa samevale, dokler nekaterih, kot je bila omenjena, niso zasedli mladi. Sledil je postopek legalizacije te zasedbe in stanovanjska kooperativa je bila najbolj sprejemljiva organizacijska oblika, tako za stanovalce kot za mesto oziroma kanton. Dogovorili so se, da bo kooperativa odkupila stavbo in jo renovirala, mesto pa bo zemljišče dalo v ugoden najem. Stanovalci, ki so si večinoma v tem času ustvarili družine, so s tem pridobili ustrezna, legalna stanovanja z neprofitno najemnino, v stavbi, ki so jo že čutili kot svoj dom. Mesto pa se je rešilo stavbe, ki je niso uspeli prodati na trgu v vrednosti hipoteke, zato so lokacijo raje uporabili za neprofitna stanovanja, ki so jih tako in tako dolžni zagotavljati. Le da jim v tem primeru ni bilo treba investirati javnih sredstev v renovacijo zgradbe. Ko se je v Sloveniji pojavil razpis švicarskega prispevka k razširjeni Evropski uniji za male projekte, smo se v Zavodu Tovarna odločili, da kandidiramo za sredstva za prenos te dobre prakse v Slovenijo in dobili podporo.''

Kako bi torej v praksi v Sloveniji delovale stanovanjske kooperative?
Posamezniki, ki jih družijo podobne vrednote glede bivanjskega okolja, se združijo v kooperativo. Seveda nimajo dovolj lastnih sredstev za nakup stanovanjskega objekta. Običajno je večina med njimi glede na svoj socialni status upravičena do najemnih javnih stanovanj, ki pa jih lokalne oblasti skoraj nikjer na svetu, vsaj v mestih, ne morejo zagotoviti dovolj. Zato so takšnim iniciativam lokalne oblasti po pravilu naklonjene. Z njihovega stališča to pomeni, da bodo predali del odgovornosti samim meščanom, ki bodo sami poskrbeli, da se bo fond najemnih stanovanj v mestu večal. Člani kooperative namreč v projekt izgradnje stanovanjske stavbe prispevajo do okoli 5 odstotkov lastnih sredstev, preostala sredstva pa pridobijo s hipotekarnim kreditom, ki ga skozi najemnino odplačujejo. Stavba za vedno ostane v lasti kooperative, zemljišča pa največkrat lokalna skupnost odobri v trajni najem pod ugodnimi pogoji. S tem si lokalna skupnost zagotovi, da ne more nihče ukiniti neprofitnih stanovanj na tej lokaciji brez njene privolitve. Lokalna skupnost lahko pomaga tudi tako, da postane delni porok hipotekarnega kredita in priskrbi premostitveni kredit, s katerim kooperativa krije stroške dela na objektu do začetka črpanja hipotekarnega kredita (običajno leto do leto in pol).
Vodstvo kooperative pripravi predlog osnovne ideje objekta – koliko stanovanj, strukturo stanovalcev, okvirne stroške … ki jo potrdi ali korigira članstvo. Oblikuje se skupina članov, ki je zainteresirana za bivanje na lokaciji. Ta skupina v sodelovanju s sekretariatom kooperative začne z delom pri gradnji objekta. Ves čas gradnje so aktivni in tudi po vselitvi ostajajo aktivni upravljavci objekta. Plačujejo neprofitno najemnino, s katero kooperativa odplačuje hipoteko, krije stroške vzdrževanja, upravljanja in amortizacije. Tisti najemniki, ki izpolnjujejo kriterije za stanovanjsko subvencijo, prejmejo tudi to.

Kako je bila ta možnost bivanja sprejeta med Švicarji in koliko že imate zainteresiranih občin v Sloveniji?
Stanovanjske kooperative v Švici in v nekaterih drugih državah obstajajo več kot 100 let. Večina se je v svojem delovanju od takrat spremenila, saj med svoje temeljno poslanstvo ob zagotavljanju stanovanj pod ugodnimi pogoji vedno bolj vključujejo še socialne in ekološke prvine.
Predvsem so značilne za mesta. V mestih v Švici predstavljajo kooperativna stanovanja tudi do 20 odstotkov stanovanjskega fonda.
V Sloveniji so občine, ki smo jim uspeli princip predstaviti, pokazale velik interes. Ob tem pa bi opozoril, da so stanovanjske kooperative predvsem odraz aktivnosti prebivalcev. Vsaka posamezna mora biti odraz civilne pobude in lokalne skupnosti jim gredo lahko le bolj ali manj na roke. Lahko bi rekli, da so smiselne le, če prebivalci v takšnem načinu bivanja najdejo presežek.

Pravite, da bi ljudje tako na cenejši način prišli do strehe nad glavo. O kakšnih mesečnih zneskih je govora?
O konkretnih zneskih je težko govoriti, zagotovo pa bodo presegali neprofitno najemnino, ki danes velja. Ta je namreč že močno subvencionirana in zdaleč ne krije realnih stroškov, ki bi jih morala po zakonu. Zagotovo pa drži tudi, da je lahko od 20–40 odstotkov nižja od cen, ki veljajo na sorazmerno urejenem trgu najemnih stanovanj.

Po kakšnih kriterijih se izberejo stanovalci?
V Ženevi velja, da pomoč lokalne skupnosti kooperativni objekt pridobi, če zagotovi, da bo v njem stanovalo 60 odstotkov upravičencev do stanovanjske subvencije in ne več kot 40 odstotkov tistih, ki presegajo ta prag. Sledi kriterij članstva v kooperativi, tisti, ki je prej postal član, ima prednost. Naslednje kriterije pa postavi kooperativa z oblikovanjem načrta strukture stanovalcev v objektu. Pri tem upoštevajo, da gre za socialno in generacijsko raznovrstnost, da se objekt ne bi getoiziral.

Ne izključujem pa možnosti, da bi kooperative, ki bi bile bolj usmerjeno vodene in spodbujene npr. s kakšnim akcijskim načrtom s strani države, postale pomembna organizacijska oblika za reševanje našega stanovanjskega krča tudi v krajšem obdobju. Gre namreč za organizacije, ustanovljene na temelju zasebnega prava, običajno neprofitno naravnane, ki obenem lahko v veliki meri učinkujejo in prevzemajo funkcije, ki bi jih lahko pripisali javnim ustanovam.

Bodo pred začetkom prvega projekta potrebne še kakšne spremembe v zakonodaji, kjer ta koncept bivanja še ni izrecno določen?
Načelno lahko stanovanjske kooperative začno delovati takoj. Da pa bi prevzeli glavnino modela, kot se je uveljavil v Ženevi, pa bodo potrebne sistemske spremembe. Predvsem bo treba spremeniti pravilnike in metode izračunavanja neprofitne najemnine, tako da bodo krile realne stroške stanovanjskega objekta. To pomeni, da sama neprofitna najemnina ne bi smela biti socialni korektiv, ampak bi to morala biti izključno stanovanjska subvencija. To bi bilo treba narediti tudi s stališča temeljne pravičnosti. S tem bi preprečili, da bi nekdo, ki je v neprofitnem stanovanju in razpolaga z dostojnimi dohodki, neupravičeno in niti ne po svoji krivdi plačeval subvencionirano najemnino.
Do zdaj smo detektirali še nekaj potrebnih sprememb v Stanovanjskem zakonu in drugih aktih, ki urejajo stanovanjsko problematiko in so objavljene na spletni strani. Pričakujemo pa, da bomo skozi pilotni projekt, ki ga želimo izvesti po zaključku aktualnega projekta, našli še zadnje ovire in jih poskušali tudi čim prej odpraviti.
Ocenjujemo in večina sogovornikov, ki se ukvarja s stanovanjsko problematiko se strinja, da je krepitev fonda najemniških stanovanj obče koristno za Slovenijo. Da bi se ta res lahko okrepil, pa je treba zgraditi temu bolj naklonjeno okolje, kar preprosto pomeni, da bo okolje manj naklonjeno lastniškim stanovanjem.
Če bomo dobili sredstva za nadaljevanje projekta, bo prva skupnost zagotovo zaživela naslednje leto. Kdaj pa se bo uspela vseliti v svoj objekt, pa ne bi znal povedati. Pri naših partnerjih je trajalo šest let od ustanovitve kooperative do prve skupnosti in potem še štiri leta do vselitve v prvi objekt. Če pomislimo, da bomo mi njihovo šestletno pot prehodili v enem letu, se lahko zgodi vse skupaj precej hitro.

Ideja je, da naj bi bili stanovalci v teh skupnostih med seboj povezani bolj, kot je to praksa v običajnih blokovskih naseljih. Mislite, da bo to v Sloveniji naletelo na dober odziv?
Ne vemo. Smo pa ravno te dni na naši spletni strani objavili vprašalnik, katerega rezultati bi lahko dali delni odgovor. Po drugi strani pa niti ni pravega smisla govoriti o splošnem odnosu do tega. Koliko bodo povezani, je na koncu odvisno od njih samih. Če se najde 15 ljudi, ki jim je tako všeč, jih drugi pri tem ne bi smeli ovirati. Tudi v Švici niso vsi ljudje naklonjeni življenju v kooperativi. Jih pa ni malo.

Pričakujete, da bodo banke pripravljene dajati posojila stanovanjskim kooperativam? Že obstajajo kakšni dogovori?
Do zdaj bankam še nismo predstavljali modela. Pogovarjal pa sem se z nekaj bančniki in so mi dali vedeti, da se načelno izogibajo stanovanjskim hipotekarnim kreditom ob dejstvu, da je na trgu toliko in tolik neprodanih stanovanj.
Mogoče bo dejstvo, da se v našem primeru gradi za znane najemnike, ki si bodo gradili stanovanje, v katerem bodo želeli stanovati in ne bodo kupovali, kar pač obstaja na trgu, vplivalo na njihovo odločitev v korist kredita. Težko bi bilo razumeti, da se bankam naložba v domove ljudi ne bi zdela dovolj varna. Kljub temu pa bi tudi na tem področju pričakoval, da se bodo kot kreditodajalci najprej uveljavile razvojne banke ali pa nov stanovanjski sklad. Tudi v Codha je prve kredite dobila od t. i. Alternativne banke (zadružna banka) in šele potem so se opogumile tudi običajne banke.

Kaj se zgodi v primeru, ko kdo od stanovalcev ne plačuje najemnine?
V Ženevi se to dogaja silno redko. Codha s svojimi 170 stanovanji še ni imela takšnega primera. So pa kooperative zavarovane z dogovorom s socialno službo, ki odreja socialno podporo, da v primeru izpada dohodka v družini najprej poravna dolg za najemnino in le preostanek socialne podpore nakaže na račun upravičenca.

Kaj se s stanovanji zgodi po smrti stanovalcev?
Dedovanja ni. Deduje se le 5-odstotni vložek, ki ga je najemnik vplačal ob vselitvi. Stanovanje v najem dobi naslednji član kooperative, ki ustreza kriterijem.

Spremljajte nas na Facebooku!