V našo redakcijo je pred kratkim prišlo elektronsko sporočilo našega zvestega bralca, ki opisuje naslednje kočljivo situacijo:

Nedolgo nazaj sem od osebe kupil stanovanje, ki pa ga nisem takoj vpisal v zemljiško knjigo. Ko sem se odločil to končno narediti, me je čakalo neprijetno presenečenje. Medtem je bila ta ista nepremičnina prodana še neki drugi osebi, ki pa je za vpis v zemljiško knjigo takoj poskrbela. Ker so zavrnili mojo prošnjo po vpisu, me zanima, ali obstaja rešitev, da se stanovanje v zemljiški knjigi glasi na moje ime?

Iz različnih nepremičninskih agencij smo prejeli zelo podoben odgovor. Kupec je namreč sam storil napako, saj nepremičnine ni takoj vpisal v zemljiško knjigo. Na drugi strani se je drugi kupec, ki je kupoval nepremičnino v dobri veri in ni vedel, da je bila že prodana, nemudoma vpisal v zemljiško knjigo in tako postal lastnik nepremičnine. Zaradi delikatne pravno-lastniške situacije svetujemo, da se obrnete na pravnega strokovnjaka za nepremičnine. Kljub temu pa oškodovanemu kupcu ostaja možnost, da vloži civilno tožbo zoper prodajalca.

Da do neljube situacije ne bi prišlo, je potrebno upoštevati načela zemljiške knjige, ki se nanašajo tudi na vpise in javno objavo podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih, povezanih z nepremičninami, pojasnjuje nepremičninska agentka Jelka Slatinšek. Upoštevati je potrebno načelo vpisa in sicer gre za oblikovani (konstitutivni) učinek ter deklaratorni (publicitetni) učinek. Z dnem vpisa je namreč vpisani podatek dostopen javnosti in nihče se ne more sklicevati, da za vpis ni vedel. Trenutek, ko ima določen vpis pravni učinek nasproti drugim, je vezan na trenutek vložitve predloga za vpis oziroma v primeru, ko sodišče opravi vpis po uradni dolžnosti, pa od trenutka, ko prejme listino, ki je podlaga za vpis.

Ravno tako moramo upoštevati tudi načelo vrstnega reda, ki se določi po trenutku, ko je predlog za vpis vložen pri zemljiškoknjižnem sodišču. Če je več predlogov vloženih istočasno, ali če se več postopkov po uradni dolžnosti začne istočasno, imajo ti vpisi isti vrstni red, če zakon ne določa drugače.

Podobno je pri vrstnem redu vknjiženih hipotek. Slednji se lahko spremeni z vknjižbo ali predznambo odstopa od vrstnega reda. Za spremembo vrstnega reda hipotek je poleg soglasja imetnikov teh pravic potrebna privolitev imetnika lastninske pravice, na čigar nepremičnini sta vknjiženi hipoteki, ki menjata vrstni red.