Po letih nadpovprečne rasti cen nepremičnin v Sloveniji, ki je bila deloma odraz relativno visoke gospodarske rasti in ponudbe, ki ni sledila vse večjemu povpraševanju, se je v začetku leta 2008 krivulja počasi začela obračati navzdol. Neizpodbitno dejstvo je, da so se cene v splošnem umirile in takšne rasti, kot je bila v preteklih letih, ni več mogoče pričakovati.

Na geodetski upravi na podlagi podatkov ocenjujejo, da so cene lani v Sloveniji zrasle še za okoli šest odstotkov, gledano regionalno pa tudi za več kot 25. Letos pa so cene stanovanj v tretjem četrtletju že padle za pet odstotkov, prav tolikšen padec so imela stanovanja v Ljubljani. Najbolj so padle cene na Obali, kjer so bile pred tem najvišje. V Kopru so padle za osem odstotkov, v Izoli, Piranu in Portorožu pa kar za 15 odstotkov, povzeto iz četrtletne analize Geodetske uprave RS (Gurs).

Edina izjema je Celje, kjer cene stagnirajo, a so občutneje padle že v drugem četrtletju. Razlog za takšen obrat je intenzivna rast v preteklih letih, ki je bila predvsem posledica presežka povpraševanja nad ponudbo in je cene pripeljala tako daleč, da so presegle kupno moč prebivalstva. Dodatni krč pa je povzročila mednarodna finančna kriza, ki je z dnevno slabimi novicami in napovedmi dodobra prestrašila potencialne kupce nepremičnin, kar je povzročilo stanje negotovosti cen. Torej kupci, ki nujno ne potrebujejo stanovanja, čakajo na razplet na trgu.

Kaj naj pričakujemo v prihodnje?

Glede na trenutno stanje na slovenskem gospodarskem trgu in na trgu nepremičnin lahko z dokaj veliko verjetnostjo pričakujemo, da se bodo cene novih stanovanj do konca prihodnjega leta znižale za nekje od 10 do 15 odstotkov. Medtem ko se bodo cene starih stanovanj, ki so brez dvigal in pripadajočih parkirišč ter slabše vzdrževana, znižale še za kakšen odstotek več. Seveda moramo pri teh napovedih nujno upoštevati lokacijo in tip gradnje. Poleg tega, da na slovenski nepremičninski trg gledamo z vidika celote, je pomembno, da ga zaradi različne stopnje ekonomske razvitosti med posameznimi regijami analiziramo tudi regijsko, saj prihaja do velikih odstopanj med različnimi regijami.

Izjemno hitra rast cen družinskih hiš iz leta 2007 se je v prvi polovici leta 2008 temeljito obrnila navzdol. Kar 29,3-odstotni lanski rasti je letos sledil 17,1-odstotni padec. Menim, da bodo cene hiš sledile cenam stanovanj, seveda to ne bo veljalo za tiste na boljših lokacijah.

Razmere na trgu poslovnih prostorov niso povsem uravnotežene. Dejansko gibanje povprečnih cen, po vrstah nepremičnin na nivoju države, je bilo v prvem polletju letošnjega leta zelo podobno tistemu v prvem polletju preteklega leta. Cene poslovnih nepremičnin, ki so lani doživele precejšen padec v tretjem četrtletju in zaradi tega tudi na letnem nivoju, so v prvem polletju 2008 zrasle, in sicer cene pisarn za 9 odstotkov, lokalov pa kar za 26 odstotkov (vir: Slonep). Podjetja, ki imajo presežni kapital, se po navadi odločajo za vlaganje v nepremičnine, glede na trenutno gospodarsko stanje in glede na napovedi za prihodnost, ki niso najbolj optimistične, menim, da se bo povpraševanje po poslovnih prostorih zmanjšalo, kar lahko seveda pripelje do znižanja cen.

Napovedovanje gibanja rasti cen za nekaj let vnaprej je zelo kompleksna in ne prav hvaležna naloga. Ob takšnih napovedovanjih pa ne smemo spregledati nekaj dejstev, ki imajo lahko zelo pomembno vlogo na gibanje cen v prihodnjih nekaj letih.

V letošnjem drugem četrtletju je bilo v Sloveniji izdanih nekaj več kot 1400 dovoljenj za gradnjo stavb. Skupna površina vseh načrtovanih stavb znaša skoraj 640.000 kvadratnih metrov, to je za 37 odstotkov manj, kot je znašala površina stavb, katerih gradnja je bila predvidena z gradbenimi dovoljenji, izdanimi lani v tem obdobju. Za enak odstotek (37 odstotkov) se je tudi zmanjšala površina načrtovanih stanovanjskih in nestanovanjskih stavb (Vir: Statistični urad RS).

Deloma je za takšno stanje kriva svetovna finančna kriza, ki sicer ne bo neposredno vplivala na naš nepremičninski trg, temveč bo vplivala posredno, preko cene denarja na medbančnih trgih. Ta vpliv se kaže že sedaj, saj se dvigujejo obresti posojil, banke pa postavljajo vedno ostrejše pogoje za pridobitev posojil, kar čutijo predvsem investitorji.

Zaradi vsega naštetega lahko v prihodnjih nekaj letih povpraševanje spet dohiti ponudbo, kar pomeni, da se bodo cene nepremičnin ponovno zasukale navzgor, seveda v bistveno milejši obliki, kot pa smo ji bili priča v preteklih letih.

Pri napovedovanju prihodnosti stanja na nepremičninskem trgu se moramo nujno zavedati cikličnosti ponudbe in povpraševanja, ki sta glavna dejavnika gibanja cen nepremičnin. Zaradi dolgotrajnih postopkov gradnje se ponudba le počasi prilagaja povpraševanju, to pa seveda povzroča cikle, ki po navadi trajajo več let.

Na področju oddajanja nepremičnin ni bilo zaznati takšnih sprememb kot na področju prodaje in nakupa nepremičnin, saj se dolgoročni trendi niso bistveno spremenili. Najemnine stanovanj so se ponekod v Ljubljani nekoliko znižale, predvsem pa je občutiti podaljševanje časa iskanja najemojemalca, občutnejšega padca ni pričakovati. Enako lahko trdimo za najemnine hiš kot tudi za najemnine poslovnih prostorov, kjer se le občasno pojavljajo različna odstopanja, ki so v veliki meri pogojena z lokacijo nepremičnine in velikostjo.

Menim, da bo ponudba ostala dokaj usklajena s povpraševanjem, morda bo do manjših sprememb na tem mestu prišlo zaradi spodbude države, ki želi, da bi najemniško stanovanje postalo oblika reševanja stanovanjskega vprašanja.