Lahko se ustanovi samo na nepremičnini in ima podobne lastnosti kot zastavna pravica. Kot zavarovanje obveznosti ni odvisen od obstoja terjatve za katero je bil ustanovljen (tako kot pri hipoteki), ampak le od zapadlosti. Nastane na podlagi enostranskega pravnega posla, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma. V Sloveniji zemljiški dolg obstaja z uveljavitvijo stvarnopravnega zakonika leta 2002.

Zelo je podoben hipoteki, le da ustanovitev poteka drugače. Zemljiški dolg ustanovi lastnik nepremičnine ali hipotekarni upnik, kjer sodišče s predlogom izda zemljiško pismo, ki velja za prenosljiv vrednostni papir.Ta enostranski pravni posel lahko sklene tudi hipotekarni upnik (npr. banka), toda le če v to privoli lastnik obremenjene nepremičnine. V tem primeru gre za spremembo hipoteke v zemljiški dolg, kjer se zemljiško pismo prenaša z indosamentom.

Zemljiški dolg je nekoncesoren (neodvisen). Če dolg ni plačan, je lahko plačan iz parcele, ki jo določi in ta vrednost je izplačana upniku. Plačilo poteka ob zapadlosti. Prenehanje pa z izbrisom iz zemljiške knjige, s predložitvijo pisma. Pravica, ki obstaja v zemljiškem pismu, ugasne z izbrisom vknjižbe v zemljiško knjigo. Izbris je možen le s predložitvijo zemljiškega pisma. Praviloma zahteva izbris vknjižbe lastnik, ko mu je bilo pismo vročeno. Izbris se lahko opravi pred zapadlostjo plačila.

Obremenitev nepremičnine iz zemljiških dolgov ne sme presegati obremenitve iz hipoteke. Za spremembo ni potrebna privolitev ostalih imetnikov zemljiškega dolga ali hipoteke, ki imajo isti ali kasnejši vrstni red.