Kako banke plenijo hiše in stanovanja zakreditiranih Slovencev?

'V letu 2011 se je sposobnost odplačevanja nekoliko poslabšala, povečale so se zamude pri odplačevanju, predvsem pri odplačilih stanovanjskih kreditov,' pravijo pri Gorenjski banki. Z njimi se strinjajo tudi v NLB, NKBM in Raiffeisen banki. Da število neplačnikov in zamudnikov ni bilo v zadnjem obdobju nič večje, pravijo le v Abanki, v banki Sparkasse pa so povedali, da se je v drugi polovici leta 2011 situacija nekoliko izboljšala. 'Težave večinoma nastanejo, ko ljudje izgubijo službo,' pa poudarjajo v Hypo banki.

Kaj storiti, ko imate kredit in ostanete brez službe?

Prav v vseh bankah trdijo, da je najslabše, če si kreditojemalci zatiskajo oči pred nastalo težavo ter ignorirajo opozorila, opomine in podobno, kar menda sploh ni tako redek pojav. 'V kolikor so težave kreditojemalca začasne, se v banki odločimo za reprogram kredita. Reprogram lahko vključuje podaljšanje dobe vračila kredita, določitev začasne anuitete, moratorij na plačilo glavnice ali plačilo glavnice in obresti,' pojasnjuje Simon Hvalec iz Nove KBM.

'Moratorij se odobri za določeno obdobje, po poteku moratorija se obresti, ki so se natekle v dobi moratorija, pripišejo glavnici, na podlagi nove glavnice kredita se ponovno preračuna mesečna obveznost, ki je po poteku moratorija višja,' dodaja Mojca Strojan iz NLB.

Najbolje pa je, da se že vsaj delno zavarujete vnaprej, priporočajo v Abanki. Kreditojemalec se ob odobritvi kredita lahko odloči za sklenitev dodatnega zavarovanja, s katerim si lahko zagotovi kritje v primeru izgube zaposlitve. Zavarovanje se lahko sklene v kombinaciji s hipotekarnim, stanovanjskim ali potrošniškim kreditom. 'V primeru izgube zaposlitve zavarovalnica krije do 6 mesečnih obrokov.' Če delodajalec iz poslovnih razlogov odpove pogodbo o zaposlitvi, je kreditojemalec upravičen do največ 6 mesečnih obrokov, ki jih plača zavarovalnica, po prenehanju tega obdobja pa je  kreditojemalec dolžan nadaljevati z rednim odplačevanjem kreditnih obveznosti.

'Ko se odločajo za dolgoročni kredit, strankam priporočamo, naj mesečni obrok ne presega 33 % neto plače in jim svetujemo, naj imajo ali pa si ustvarijo finančno rezervo v višini vsaj 6 mesečnih anuitet,' pa pravijo v Hypo banki.

'Vsekakor pa svetujemo, da kreditojemalci dolg vsaj delno poravnajo s pomočjo svojih družinskih članov in sorodnikov, saj bi jim bilo v primeru neodplačevanja kredita onemogočeno najetje posojil v prihodnosti. Vpiše se jih namreč v bazo SISBON. Že s stalnim pošiljanjem opominov, tudi poroku, ta večinoma pripomore k plačilu glavnega dolžnika in tako "unovčevanje" poroštva ni potrebno,' pa zaključuje Hvalec.

Banke trdijo, da ne plenijo nepremičnin, a ne glede na poimenovanje situacije - ostali boste brez strehe nad glavo! 

Kadar pa se izkaže, da so težave kreditojemalca dolgotrajne, banka preda terjatev kot odškodninski zahtevek, nato pa se izvede sodna izvršba nad zastavljenim predmetom. 'Vendar je sodna izvršba resnično povsem zadnja možnost, ki se je, če se le da, v praksi čim manj poslužujemo in poskušamo najti druge ustrezne rešitve tako za banko kot kreditojemalca,' pravijo v NKBM. Tudi vse ostale banke trdijo, da je sodna izvršba na vrsti šele, ko odpadejo vse druge možnosti, saj ta zaradi dolgotrajnih postopkov ni ljuba niti bankam.

Kljub precej splošnemu ljudskemu prepričanju banke sicer nepremičnine ne zasežejo neposredno, ampak se postopek izvede preko sodišča. 'Če gre za naložbo, zavarovano s hipoteko, ima banka na nepremičnini hipoteko in ne lastninsko pravico, kar pomeni, da ima banka v primeru neodplačevanja zavarovane naložbe pravico, da v sodnem postopku zahteva prodajo nepremičnine in iz dobljene kupnine poplača svojo terjatev.  Prodaja jo lahko torej le sodišče. Banka se poplača iz kupnine, ki jo plača kupec, če se nepremičnina seveda proda. Postopki tečejo v skladu z določbami Zakona o izvršbi in zavarovanju, ki veljajo enako za dolžnike - pravne in fizične osebe, in seveda trajajo nekaj let,' pravijo na NLB.

To, da banka predlaga izvršbo na nepremičnino dolžnika, sicer še ne pomeni, da bo na koncu prišlo do prodaje nepremičnine, saj se lahko tekom sodnega postopka vse do same prodaje na dražbi banka in dolžnik vedno dogovorita o drugačnem načinu prodaje, novem kreditu za poplačilo dolga, plačilu porokov itd ... Večina bank in kreditojemalcev seveda teži prav k drugim možnostim, da se lahko nepremičnina v izvršilnem postopku na drugi dražbi proda za polovico ocenjene vrednosti, še dodajajo v NLB. To je vsekakor slabo tudi za kreditojemalca, zato je, ko postane jasno, da je izguba nepremičnine neizbežna, bolje, da se še sami lotite iskanja kupca.

In za koliko nepremičnin so banke že zahtevale izvršbo?

To je najbrž ena bolj varovanih skrivnosti v Sloveniji. Na sodiščih nimajo sistema, ki bi postopke razvrščal po predmetu spora, klasično skrivnostne banke pa podatka večinoma ne izdajo oziroma ga zavijejo v stavek 'zelo malo'.

Še najbolj pogumni so bili v Raiffeisen banki. 'Do sedaj smo imeli en primer za področje fizičnih oseb, kjer je bilo zavarovanje - nepremičnina unovčeno,' nam je povedala Petra Ravnikar. V Gorenjski banki pa pravijo, da primerov, ko bi bila nepremičnina zasežena, še ni bilo. Bili pa so v letu 2011 posamični primeri, ko so bili vložene izvršbe, ki pa še niso zaključene.

Da bodo težave pri vračanju kreditov fizičnih oseb, banke priznavajo že zdaj, trdijo pa, da bodo še naprej s kreditojemalci iskali rešitve, ki ne bodo pomenile izgube nepremičnine. Prav tako slovenske banke trdijo, da odmevne zgodbe z izgubami nepremičnin zaradi neplačevanja kreditov, čeprav na bančni sektor večkrat mečejo slabo luč, nimajo zveze z njimi. Največkrat naj bi v tako ekstremne težave, ki se končajo s hitro zaplembo nepremičnine, zašli tisti, ki jim, glede na njihovo kreditno sposobnost, banke niso odobrile posojila, dobili pa so ga s pomočjo sumljivih posrednikov in z oderuškimi obrestmi ter drugimi ekstremnimi pogoji.

Povpraševanja po stanovanjskih kreditih je manj

'Opažamo, da so stranke zaradi negotove gospodarske situacije postale bolj previdne pri najemanju  kreditov, svoje pa je prispeval tudi krč nepremičninskega trga, ki traja že dalj časa, tako da je manj povpraševanja po kreditih,' pravijo v NLB. Njihovi kreditojemalci se sicer največkrat odločijo za zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine, saj gre za višje zneske kreditov, hkrati pa taka oblika zavarovanja omogoča najem kredita z daljšo odplačilno dobo do 20 let oziroma za mlajše od 45 let do 30 let. Pri Abanki pa pravijo, da njihove stranke posojila večinoma zavarujejo pri zavarovalnici, če pa so zneski višji od 30.000 €, pa z zastavo nepremičnine.

Spremljajte nas na Facebooku!